Как выбрать частный дом в Оренбурге: район, тонкости, цены

Город стремительно растет, множится количество новостроек в разных районах. При этом частные дома в Оренбурге не теряют популярность, ведь дают владельцам совершенно другой перечень выгод. Это и приватность, и свой кусок земли, и, наконец, приятное для многих ощущение своего дома – не квартиры, а именно дома. Что ж, разбираемся, что учесть при выборе частного дома в Оренбурге и на что обратить внимание при просмотре.

Оценка локации

Переезд в частный дом – это почти всегда серьезные изменения уклада жизни. Логично сперва оценить потребности всех членов семьи. При оценке района дома сразу продумывайте:

1. сколько времени придется потратить на дорогу на работу, в школу или детский сад, придется ли пользоваться общественным транспортом или есть свой автомобиль;
2. если необходим общественный транспорт, то оцениваем расстояние до остановок и регулярность движения автобусов. Если есть авто, то важно оценить состояние дорог, а также учесть количество машин в часы пик. Не во всех районах города и ближайшем загороде дорожное полотно хорошее, но об этом далее;
3. развитость инфраструктуры – наличие магазинов и аптек поблизости, как минимум;
4. экология, наличие рядом парков, экопарков, лесных массивов, водоемов;
5. соседи – с ними хорошо бы познакомиться еще до покупки дома. Во-первых, полезно знать, что это за люди. Во-вторых, они могут рассказать о неявных нюансах жизни в конкретном районе, о бывших хозяевах и, возможно, о том, как дом строился.

Район города и пригород

К счастью всех тех, кто ищет частный дом, в Оренбург есть варианты как в черте города, так и за его пределом, в ближайшем пригороде. Городской вариант вообще совмещает в себе все прелести жизни в доме и квартире, так как сочетает приватность и жизнь вблизи всех благ цивилизации. Для тех же, кто хочет тишины, покоя и более чистого воздуха, есть масса вариантов загородом.

Что касается городской черты, то наиболее популярным среди жителей остается Дзержинский район. Тут спокойно, относительно чисто, много мест для прогулок, но также есть и торгово-развлекательные центры. Минус района – проблема с парковкой, но на территории участка место для авто точно найдется. Частных домов в районе немного.

Ленинский район побольше, вариантов частных домов тут побольше. Инфраструктура развита отлично, есть парки, спортивные комплексы, однако большинство жителей частного сектора жалуются на отдаленность от школ. Стоимость квадратного метра колеблется в широких пределах, но в среднем составляет 50 000 рублей. В продаже также есть пустые земельные участки.

В Промышленном районе очень много частных домов, цены и площадь земельных участков варьируют. Квадратный метр обходится от 35 000 до 65 000 рублей. Автобусные остановки в пешей доступности, супермаркетов много, детских садов и школ тоже. Опасения у жителей вызывает т.н. район «Шанхай», где ранее велась хаотичная застройка, потому теперь улицы там извилистые. Район был криминально известным, потому желающих там жить мало.

Центральный район – идеальное место, если вы цените максимальную близость к магазинам, школам, развлекательным центрам, административным зданиям. Предложений в этом районе достаточно, средняя цена около 55 000 руб/м2.

Из пригородных зон жители охотно советуют Дубки и Ивановку – они расположены близко к городу, да и инфраструктура есть. В Ивановке еще недавно была проблема с качеством питьевой воды, она была очень соленой. С тех пор многое изменилось, но все же перед покупкой лучше проверить воду. Также местные рекомендуют Заречье, Весенний, Пригородный, Неженку и «имени 9 января». Многие хвалят Подгороднюю Покровку. Ростошинские Пруды ругают за плохо развитую инфраструктуру и проблемы с дорогами.

Новый дом или вторичка?

Оба варианта стоит рассматривать. Идеал – купить участок и построить дом по собственному проекту. В этом случае получится учесть все свои требования. Вторичка интересна тем, что такие дома часто расположены в районах с уже развитой инфраструктурой. Если же хозяева строили дом для себя, то, вероятнее всего, делали все на совесть. Мечта для многих – новый дом в коттеджном поселке. Красивый, как из американского фильма. Важно, чтобы все самое необходимое уже было в поселке.

На данный момент в пригороде Оренбурга продаются дома в таких коттеджных поселках:

• «Экодолье», с. Ивановка, 5 км от Оренбурга – огромный новый жилой комплекс, где сосредоточены отдельные частные дома и таунхаусы. В уже сданных в эксплуатацию районах благоустроена инфраструктура, включая школы, сады, магазины и отделения почты. В новом районе, где есть дома на продажу, есть школа и магазин;
• «Приуралье», с. Ивановка – вся городская инфраструктура рядом, да и в самом комплексе есть детские сады, школа, детские площадки, фитнес-центр, церковь, аптека, все коммуникации. Рядом лес и озера. Дома продаются с чистовой отделкой. В жилом комплексе продаются и квартиры в 3-этажных домах;
• «Ростошинкие пруды» — продаются участки с готовыми домами. Дома разной площади, но все современные и красивые. Подведены все коммуникации. В поселке есть детский сад и магазин.

Проверка состояния дома

Особо внимательным стоит быть со вторичным жильем, но и новый дом стоит тщательно осматривать. Есть мнение, что лучше нанимать эксперта для проведения экспертизы. Да, специалиста лучше привлечь, стоимость его работы окупится, но если приглашать его на все интересующие объекты, то уйдет круглая сумма. Потому мы советуем сначала самому осмотреть дом по нижеприведенному плану, а вариант, который понравится и в котором вы не найдете существенных изъянов, уже может осмотреть специалист.

Что важно оценить:

• состояние крыши оценивается по чердаку. Если там есть следы подтеков, плесени и грибка, то крыша течет, что потребует дополнительных затрат. Идеально, если получится осмотреть дом в дождливую погоду;
• наружные стены не должны иметь трещины. Они говорят о проблемах с фундаментом, неправильной усадке. В идеале осматривать дом весной, когда сошел снег, чтобы ничего не скрывало состояние наружных стен;
• фундамент – его оценить самостоятельно очень трудно. Косвенно о проблемах с ним свидетельствуют трещины на стенах. Также можно осмотреть подвал. Если замечены следы подтоплений, то была нарушена технология строительства фундамента. Грибок практически невозможно вывести, потому его следы должны сильно настрожить. Также можно спросить проектную документацию на фундамент. Ее наличие – жирный плюс, а если есть человек, который сможет правильно прочесть всю информацию, то можно будет сделать правильные выводы об основании здания;
• перекрытие можно оценить по потолку первого этажа. Если оно прогибается, то это очень плохо, вне зависимости от того, из чего выполнено это самое перекрытие. Для деревянного перекрытия допускается небольшая деформация (до 2 мм на 1 м длины), т.е. если вы попрыгаете, то небольшие колебания могут быть, но если пол заметно прогибается даже при ходьбе, то лучше отказаться от покупки дома. Ровность полов проверить легко строительным уровнем
• водоснабжение – необходимо узнать, из какого источника поступает вода. Если это скважина, лучше взять образец воды на экспертизу. Возможно, понадобится система фильтрации, а это существенные вложения. Также трубы стоит осмотреть на предмет ржавчины и подтеков;
• трубы канализации также не должны иметь следы подтеков. Если получится, проведите тест канализации. Необходим набрать приличное количество воды и слить ее, оценив, как быстро вода уходит;
• систему отопления лучше оценивать зимой. В теплое время года можно попросить запустить котел отопления и через 20-30 минут оценить, насколько равномерно прогрелись радиаторы;
• проверьте, не забиты ли вентиляционные отверстия. Если в доме установлена система принудительной вентиляции, то это большой плюс.

Расположение дома и планировка

Обратите внимание, нет ли рядом с участком высоких деревьев или домов, которые могут закрыть солнце. Проверьте, насколько удобен подъезд к дому, нет ли на территории излишней влаги. Также не мешает обратить внимание, нет ли поблизости ЛЭП. Оцените и соседство с промышленными предприятиями.

Кроме того, оцените, насколько удачно расположены комнаты дома относительно сторон света. Комната, где вы будете проводить больше всего времени (гостиная, например, или кухня-столовая, или игровая зона в детской) должна быть максимально освещенной солнечным светом, т.е. выходить на южную сторону. На северной стороне в идеале должны располагаться технические и подсобные помещения, на восточной – спальни.

Планировку зачастую можно изменить, но если масштабные переделки невозможны или не входят в ваши планы, то оцените имеющееся расположение помещений. Хорошо, если зоны общего пользования (кухня, гостиная, ванна) расположены рядом друг с другом и в одной части дома. Это дает максимально удобство и позволяет изолировать зону отдыха – спальни, которые должны дать личное пространство для каждого. Узких темных коридоров должно быть как можно меньше.

Наличие кладовок, чуланов и гардеробных – хороший бонус, ведь не придется задумываться о том, где хранить массу необходимых вещей.

Наличие гаража – тоже хорошо. Удобно, когда он располагается на первом этаже дома, и вы можете попасть в машину, не успев замерзнуть зимой или не испачкав ботинки осенью. Однако при таком расположении гаража в доме должна быть обустроена очень хорошая вентиляция, иначе запах бензина будет подниматься в жилые комнаты. Недаром нормативы запрещают расположение спальни над гаражом.

Документы на дом и землю

Очень важно, чтобы и документы были в порядке. Их перечень может отличаться в зависимости от особенностей участка и жилья, но у продавца точно должен быть следующий комплект документов:

• свидетельства о государственной регистрации права собственности отдельно на участок и дом. Если дом зарегистрирован после 15.07.2016, то предоставляется выписка из ЕГРП;
• договор купли-продажи / договор дарения / свидетельство о праве на наследство и т.д. – необходимый документ, устанавливающий право собственности на дом и земельный участок;
• кадастровый паспорт участка и дома;
• техпаспорт дома с поэтажным планом;
• техпаспорт домовладения – документ, в котором будет план участка со всеми сооружениями, их оценочная стоимость, состояние, назначение земли;
• договора о подключении к коммуникациям (при наличии самих коммуникаций), справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• приветствуется наличие проектов инженерных сетей (электричество, водопровод, канализация, отопление, вентиляция) – в случае поломки устранить проблему с такими проектами будет проще и быстрее;
• отдельно неплохо бы проверить соответствие зарегистрированных и фактических размеров участка. Сильная разница должна насторожить. Если участок и вовсе не размежеван, то лучше попросить продавца сделать это и поставить на кадастровый учет.

Кроме того, эксперты советуют изучить историю предыдущих сделок с данной недвижимостью. Все сделки обязательно проходят госрегистрацию, а соответствующие договора хранятся в архиве БТИ. Если какая-то сделка окажется недействительной, то и все последующие будут признаны недействительными. Стоит проверить, не находится ли дом в залоге или под арестом. Такую проверку может провести нотариус.

И главное – не принимайте поспешных решений и при необходимости проводите независимую экспертизу.

Статья написана для сайта moscowsad.ru.